多地发布2024最新城市更新计划 万亿市场迸发新活力

2023年全国实施各类城市更新项目有6.6万个，完成投资2.6万亿元。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民；加装电梯3.6万部，增设停车位85万个，养老托育等社区服务设施2.1万个；改造燃气等各类管道约10万公里；建设口袋公园4100多个、绿道5300多公里，拓展了草坪开放空间1.1万公顷。

在今年的十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹强调，城市更新是城镇化发展的必然过程，是推动城市高质量发展的重要举措。

从2019年12月中央经济工作会议上首次提出以来，“城市更新”便频繁出现在多个国家重要政策文件中，并逐渐上升至国家战略层面。今年的两会上也进一步明确了实施城市更新行动的基调从有序推进到稳步实施，2024年我国将继续加快推进城市更新行动。而作为城市更新的重要一环，老旧小区改造也在有条不紊地进行中。2024年将再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

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推进老旧小区改造自主更新

多地发布2024最新计划

2023年住建部、发改委、工信部、财政部、市场监管总局、体育总局、国家能源局联合印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，要求各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024年改造计划，在确保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。

2024年4月浙江省住房和城乡建设厅与浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅联合印发全国首个老旧小区自主更新指导意见——《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，明确市民购买改造后的老旧小区，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”。　　此外，各省市也陆续推出了2024年城镇老旧小区改造相关政策及计划目标。

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城市更新成供应链企业重要业务场景

从多地关于老旧小区改造的政策可以看出，目前改造主要围绕家装电梯、节能改造以及危房改造等方向。地产发展形势趋稳，如何在存量市场中寻找新机遇，成为供应商企业必须面对的问题。不少供应商企业将目光投向城市更新中的旧房改造、城中村改造等存量建筑改造，并视为未来重要的业务场景之一。多地政策对于电梯、外墙修缮以及水电改造等的关注也为供应链企业提供更多的机会。

据统计，截至2023年10月，全国老旧小区既有住宅已累计加装电梯近10万部，但加装电梯仍是老旧小区改造中群众反映强烈的难点问题。广日电梯围绕百姓所担心的加装电梯难的问题，深入开展调查研究，梳理了加装电梯预留空间少、施工范围狭窄、供电线路荷载不足、房屋结构不清等10余种常见问题，并逐步制定出一系列的全套解决方案。康力电梯设立专门团队从事城市更新业务，针对加装电梯，康力电梯因楼施策，提供市场需求的产品与整体方案。

对老旧小区的节能改造包括外墙保温、窗户更换、照明节能、水电改造等方面，将低碳节能与老旧小区改造相结合，有利于倡导绿色低碳的生活方式，助力双碳目标的实现。2月18日，固克节能与贵州一心一意工程成功举行固克绿色修缮战略合作协议签约仪式，双方将围绕城市更新、旧房改造、绿色修缮，充分发挥各自所在领域的优势，联合打造满足绿色环保、低碳节能的不同城市建筑场景的解决方案，积极推动贵州城市更新、旧城改造等。东方雨虹建筑修缮是东方雨虹全力发展的重点战略板块，建筑修缮万亿市场的快速崛起，东方雨虹建筑修缮也将迎来加速“起飞”。4月3日，东方雨虹集团与首都博士港共建“城市更新行动”高技能人才培养基地合作协议正式签约，共同培养新一代具备工匠精神的“城市更新行动”高技能人才。

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经典案例公布

房企应该如何破圈

在万亿投资规模的驱动下，不少房企纷纷入局城市更新赛道。克而瑞研究院统计数据显示，目前已有80%的百强房企参与城市更新改造，且有超50%的房企达到百万平方米以上的规模。

作为国企，越秀地产在城市更新领域进行深度布局，在全国19个超大特大城市以及中西部地区，都积极参与城市更新项目，为城市的可持续发展注入新的活力。2023年越秀地产在广州的里仁洞旧村改造项目、南洋电器厂城更等项目中均取得了实质性的进展，同时也在上海虹口区成功取得了首个城市更新项目。

万科设立专门基金“万丈资本”，主要寻求将一线城市的旧商业体改造为新型商业体；地方公司自行探索，试水一线城市，寻求旧商业体或旧厂房、旧仓库等的更新改造。

佳兆业至今已成功打造20余个城市更新项目，在业内誉有“旧改之王”之称。为专注旧改，佳兆业成立佳兆业置业发展有限公司，专门负责旧城改造项目，聚集了200多名规划设计、商业谈判、法律政策等专业人才，团队平均旧改经验在8年以上，被称为全国范围内最大的旧改团队。

有“旧改王”之称的时代中国则发生大幅业绩波动。在2020年至2023年，时代中国来自城市更新业务的收入分别为55.53亿、44.07亿、2.10亿、6.68亿元。2023年的城市更新业务收入虽然同比大涨218%，仍仅为2020年的12%。

卓越集团自2000年便开始涉足旧改领域，于2013年5月成立全国第一家城市更新集团，目前城市更新集团业务已全面覆盖深圳、东莞、佛山、广州等湾区各核心城市，已完成拆迁项目达20+。2023年卓越集团也传出了中标、成功交付等捷报。

作为华润集团旗下负责城市建设运营的业务主体，华润置地在城市更新实践中，积极响应北京市“十四五”时期城市减量发展要求，探索符合首都“四个中心”功能建设的城市更新模式，聚焦城市大片区的更新改造，发挥华润置地大运营、产业整合、商业运营、组织协同、资本运作等多方优势，提供高效优质的城市更新一体化解决方案。

1月30日，中华人民共和国住建部印发《城市更新典型案例（第一批）的通知》共印发了28个城市更新典型案例。

城市更新典型案例名单

（第一批）

一、既有建筑更新改造案例

1.北京市中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造项目

2.海南省琼海市博鳌零碳示范区项目

二、城镇老旧小区改造案例

3.重庆市红育坡片区老旧小区改造项目

4.北京市昌盛园社区老旧小区改造项目

5.辽宁省沈阳市牡丹社区改造项目

三、完整社区建设案例

6.浙江省杭州市滨江区缤纷完整社区更新项目

7.重庆市九龙坡区民主村完整社区建设项目

8.上海市临汾路380弄社区更新项目

四、活力街区打造案例

9.北京市首钢老工业区（北区）更新项目

10.广东省深圳市元芬新村城中村有机更新项目

11.重庆市戴家巷老街区更新改造项目

五、城市功能完善案例

12.江西省南昌市雷公坳文化体育产业园项目

13.陕西省西安市建国门老菜场市井文化创意街区项目

14.上海市杨浦滨江公共空间无障碍环境建设项目

六、城市基础设施更新改造案例

15.广东省广州市城市信息模型（CIM）基础平台建设项目

16.上海市网格化管理信息系统“一网统管”建设项目

17.安徽省合肥市基础设施生命线安全工程建设项目

18.福建省福州市城区水系科学调度系统建设项目

19.上海市静安区固体废弃物流转中心更新项目

七、城市生态修复案例

20.安徽省合肥市园博园项目

21.陕西省延安市宝塔山景区保护提升项目

22.广东省深圳市茅洲河治理项目

23.江西省九江市长江国家文化公园更新项目

八、城市历史文化保护传承案例

24.福建省福州市三坊七巷历史文化街区保护更新项目

25.江苏省苏州市平江路历史文化街区保护更新项目

26.江西省景德镇市陶阳里历史城区保护更新项目

27.北京市模式口历史文化街区保护更新项目

28.江苏省南京市老城南小西湖片区保护更新项目

从经典案例项目的经验做法可看出，建筑更新、城镇老旧小区改造、完整社区建设以及活力街区打造案例中，低碳、资本、物业、数字成为城市更新项目的关键词。

关键词一：低碳

北京市中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造项目通过利用光伏主导的低碳技术对该建筑实施全面改造，实现零碳运行目标。海南省琼海市博鳌零碳示范区项目则通过智能化零碳管理平台，实现对建筑用电、市政用电、碳汇系统、电力系统、物资循环系统等零碳城区建设要素的监测与调控，提高系统运行效率。

关键词二：资本

重庆市红育坡片区老旧小区改造项目由国有企业和社会资本共同成立项目公司实现可持续运营、盈利还款。广东省深圳市元芬新村城中村有机更新项目引入社会资本开展长期趸租，在政府主导综合整治工程基础上，由民营企业与元芬社区股份公司开展战略合作。

关键词三：物业

北京市昌盛园社区老旧小区改造项目整合引入物业管理，公开招标引入物业服务企业统一管理。

关键词四：物业

重庆市九龙坡区民主村完整社区建设项目打造集云上共治、云上服务、云上监督等功能于一体的“云上民主村”社区数字化平台。上海市临汾路380弄社区更新项目依托“民情日志”居民数据信息库，分析社区人员分布、年龄情况等信息，构建社区需求预测模型，针对性调整社区服务计划。

在多家券商对于2024年房地产行业的研判中可看出，不少券商对地产行业仍保持积极的期待。有券商认为，城市更新作为房地产未来持续发展的重要动力，拥有广阔的市场潜力，而城中村改造是房地产短期政策发力的关键。有机构预测，城中村改造每年将拉动万亿规模的投资，且有望持续10年左右的时间。市场普遍认为，抢先布局多元赛道、稳健提升市占率、且拥有丰富存量资产资源的房企将在城市更新赛道脱颖而出。